Ngay từ đầu, nhiều chuyên gia cũng đã cảnh báo khách hàng phải hết sức thận trọng và cân nhắc trước khi bỏ tiền vào hai khu vực này vì muốn kiếm lời từ cơn sốt đất nhờ vào các dự án giao thông quy mô khá lớn sắp được đầu tư. Theo đó, dự án sân Bay Long Thành dự kiến sẽ được khởi công trong năm 2020, còn dự án cầu Cát Lái nối huyện Nhơn Trạch với quận 2, TPHCM cũng được tỉnh Đồng Nai rốt ráo xây dựng kết hoạch và kêu gọi nhà đầu tư.

Tuy nhiên, “mẫu số chung” của cơn sốt đất đang diễn ra tại đây vẫn là trao tay và người đến sau buộc phải giữ giá, hoặc nếu muốn bán ra lại thì phải chào với một mức giá cao hơn chứ không thể thấp để chịu lỗ.

“Chính vì nguyên nhân này mà giá đất tại Long Thành và Nhơn Trạch ngày một tăng chứ không phải xuất phát từ câu chuyện 2 siêu dự án trên sắp được xây dựng. Đó chỉ là một phần nhỏ trong câu chuyện giá đất tăng nóng ở đây. Người sau thay thế người trước để kiểm lời và cứ thế giá bán tiếp tục tăng, trong khi hạ tầng xung quanh có thể sẽ còn khá lâu mới thành hiện thực”, ông Lê Hoàng Chậu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM cho biết.

Ngoài ra, một nguyên nhân khác đang làm giá đất ở Đồng Nai tăng mạnh là từ ngày 25/3/2019, hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 của địa phương này có hiệu lực. Theo đó, giá thu tiền sử dụng đất, thuê đất, thuê mặt nước sẽ tăng từ 1,2-8 lần so với trước đây. Những nơi có giá đất tăng cao là TP.Biên Hòa, các huyện Long Thành, Trảng Bom, Vĩnh Cửu, Nhơn Trạch và TX.Long Khánh.

Tại huyện Long Thành, khu vực thị trấn Long Thành hệ số giá đất tăng 3 lần còn các xã tăng 2,5 lần. Các xã tại huyện Nhơn Trạch đều tăng 2,5 lần; các phường thuộc TX.Long Khánh tăng 2,5 lần còn xã tăng 2,1 lần; huyện Xuân Lộc riêng thị trấn Gia Ray tăng 2 lần còn lại tăng 2,1 lần; huyện Cẩm Mỹ hệ số giá đất tăng 2 lần…

Theo ông Huỳnh Văn Tuấn, Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai Đồng Nai chi nhánh Biên Hòa, với hệ số điều chỉnh giá đất mới, những hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất quá hạn mức sẽ phải nộp một khoản tiền tăng thêm khá nhiều, tùy theo từng đoạn đường, vị trí. Do đó, thời gian gần đây, giá đất trong các dự án khu dân cư, khu đô thị có chiều hướng tăng mạnh là điều hiển nhiên, cộng với việc có rất nhiều sàn môi giới nhà đất muốn bán hàng nhanh cũng đã thực hiện nhiều “chiêu trò” tung giá bán để “thoát xác”.

Theo tìm hiểu, thời điểm này, đất nền tại Đồng Nai đang được rao bán rất nhiều. Những điểm được rao bán đất nền, nhà ở nhiều nhất là: TP.Biên Hòa, các huyện Nhơn Trạch, Long Thành, Trảng Bom và Vĩnh Cửu. Nhiều nhà đầu tư trót đầu tư lúc bất động sản cao giá hiện đang lo lắng vì khó bán ra nên lập tức ký gửi đất tại nhiều sàn khác nhau.

Thực tế, người mua đất ở các dự án khu dân cư trong tỉnh phần lớn là đầu cơ, mua đi bán lại kiếm lời. Lợi dụng thông tin Đồng Nai đề nghị làm cầu Cát Lái nối quận 2 với huyện Nhơn Trạch và một số đường cao tốc bắt đầu khởi động, xây dựng Cảng hàng không quốc tế Long Thành… nên các “cò” đất đã đẩy giá đất lên cao. Song chỉ qua một thời gian, thấy các dự án hạ tầng triển khai chậm, chưa có chuyển biến thì các nhà đầu tư đều tìm cách bán ra nhưng giá thì không giảm.

Theo tìm hiểu, tại một số tuyến đường được cho là bao quanh sân bay Long Thành tương lai, những dự án khu dân cư hiện nay đa số là người bán, nhà đầu cơ mà ít người mua ở thực sự. Các dự án khu dân cư, đất nông nghiệp được rao bán rất nhiều nhưng giá vẫn còn rất cao và người có nhu cầu thực mua để ở, sản xuất vẫn khó tiếp cận được.

Chẳng hạn, các khu đất nông nghiệp ở huyện Cẩm Mỹ khu vực giáp huyện Long Thành cách đây 3 năm có giá 600-800 triệu đồng/ha, nhưng năm 2018 tăng lên 2-2,5 tỷ đồng/ha, hiện giá trên thị trường có xu hướng giảm nhưng vẫn giữ ở mức 2,5-4 tỷ đồng/ha tuỳ theo vị trí. Còn tại một số dự án khu dân cư giáp quốc lộ 51, được cò đất rao là những vị trí “vàng” để đầu tư kinh doanh, chuyển nhượng…giá chào bán hiện nay từ 40-55 triệu đồng/m2. So với 3 năm trước, giá bán đất ở khu vực này là từ 12-20 triệu đồng/m2.

Con đường “vàng” kết nối trực tiếp TPHCM đến Long Thành, Nhơn Trạch đang được nhiều cò đất “làm mưa, làm gió”.

Khảo sát một số xã có đất gần khu vực dự án sân bay quốc tế Long Thành, như: Long An, Bình Sơn, Lộc An, Cẩm Đường… cho thấy khá nhiều tờ quảng cáo bán đất còn mới được dán tràn lan ở khắp nơi. Tại các quán cà phê đâu đâu cũng nghe bàn tán chuyện xây dựng Cảng hàng không quốc tế Long Thành, nhưng trên thực tế số người hỏi mua đất đầu cơ, chờ thời tại các khu vực này là nhiều chứ số lượng giao dịch thành công không có!

“Thực ra giá đất ở đây không tăng nhiều. Mặc dù thời gian gần đây, tại Long Thành có nhiều dự án khu dân cư được rục rịch triển khai, quảng bá rầm rộ đi kèm thông tin sân bay, cầu đường mới… nhưng cốt yếu cũng chỉ là các nhà đầu cơ giao dịch với nhau, chứ khách hàng có nhu cầu ở thực hầu như rất thấp, nếu muốn nói là không có”, bà Trần Thị Thu Nguyệt, giám đốc một sàn giao dịch đặt tại đường dẫn lên cao tốc TPHCM – Long Thành – Dầu Giây, tiết lộ.

Cũng theo bà Nguyệt, những ngày cuối tuần, hầu như sàn môi giới nào cũng tổ chức hàng loạt đoàn xe đưa đón khách hàng từ TPHCM xuống Long Thành và Nhơn Trạch đi tham quan nhiều dự án khu dân dư, đất nền. Tuy nhiên, kết quả nhận được là “để về hỏi lại gia đình” vì giá ở đây đang khá cao, sợ bán ra không được. Song song đó, nhiều dự án chưa thực hiện đầy đủ pháp lý mà chỉ mới nghe nhân viên môi giới nói là “chắc chắn có sổ đỏ” nên khách hàng cũng không dám xuống tiền.

“Mặt khác, hệ thống ngân hàng đang siết chặt cho vay mua bất động sản do tổng dư nợ cho vay về bất động sản của họ hiện nay tăng khoảng 5-6% so với cùng kỳ năm ngoái. Do đó, khách hàng mua vào cũng không nhiều do điều kiện tài chính hạn hẹp, trong khi nhiều người đã lỡ “ôm” đất thời gian trước phải nhanh chóng đẩy hàng để có tiền trả nợ ngân hàng”, bà Nguyệt nói thêm.

Tương tự, tại khu vực trung tâm huyện Nhơn Trạch, giá đất tăng cũng vì nhiều sàn môi giới muốn đẩy hàng tồn kho ra thị trường thật nhanh để thu hồi vốn. Theo tìm hiểu thực tế, nhiều khu dân cư ở đây vắng bóng khách hàng đến giao dịch nhưng giá vẫn “treo” ở mức 3-5,5 tỷ đồng/lô, các khu vực nằm dọc tuyến đường dẫn đến Phà Cát Lái có giá cao hơn từ 4-7 tỷ đồng/lô. So với đầu năm 2018, giá bán đất ở đây tăng từ 2-2,5 tỷ đồng/lô.

Ngay cả các dự án nằm kề trục đường chính dẫn vào trung tâm hành chính huyện Nhơn Trạch – được xem là khu vực đắc địa nhất, cũng khá im ắng. Liên hệ với các sàn giao dịch bất động sản đang phân phối đất nền của các dự án này, chúng tôi đều nhận được câu trả lời: đất đang sốt, nếu có nhu cầu thì mua ngay, nếu không tới đây công ty sẽ tiếp tục điều chỉnh tăng giá.

Tuy nhiên, theo tìm hiểu, việc giao dịch đất ở đây theo kiểu nhóm nhà đầu tư lớn “chuyển giao” cho nhóm nhà đầu tư nhỏ, từ đó các nhà đầu tư chia nhau đi săn khách mua, mỗi người “đôn” giá lên thêm một tí để kiếm lời và các chi phí giao dịch khác. Đó là chưa kể đến đội ngũ làm giá trong dân địa phương. Thực tế cho thấy, chứng kiến cảnh mua đi bán lại đất đai quá dễ dàng, chỉ một thời gian ngắn đã có thể thu về số tiền lãi khá lớn càng hấp dẫn, lôi cuốn nhiều người dân vay mượn tiền “nóng” hoặc bán tài sản đầu tư vào đất.

Tuy nhiên, do giá đất tăng cao trong khi người mua không có nên nhiều người dân đang lâm cảnh khốn đốn. “Nếu bán giá thấp thì chắc chắn bị lỗ, không thu hồi được đủ tiền trả nợ vay, mà không bán thì cũng chết vì tiền lãi “nóng” buộc phải trả hàng ngày. Từ đầu năm 2019 đến nay đã gần 7 tháng mà không thấy ai hỏi mua 3 lô đất của tôi. Bây giờ, tôi như ngồi trên đống lửa”, ông N.M.B, ngụ tại Nhơn Trạch, tâm sự.

Còn nhớ, biết bao “đại gia” một thuở đã từng “ôm” đất Long Thành, Nhơn Trạch đến giờ này vẫn đang dở khóc dở cười vì bán không xong. Những năm 2008-2010, ăn theo các dự án như thành phố mới Nhơn Trạch, trung tâm hành chính Đồng Nai… rất nhiều người từ TPHCM, Bình Dương, Đồng Nai thi nhau mua đất xung quanh những khu vực có hơi hướng dự án, những công ty bất động sản lớn nhỏ tranh thủ mua đất để làm dự án khu dân cư.

Người có tiền thì mua nhiều, ít thì gom góp nhau hoặc huy động vốn để mua bằng được đất xung quanh những khu vực này. Có người mạnh tay vay vốn ngân hàng, ôm hàng chục hécta đất để chờ thời cơ. Hầu hết đất đai được mua đều là đất nông nghiệp sang tay, những vùng đất trồng cây nông nghiệp hoa lợi thấp được “thổi” lên, giá tăng hàng ngày, nhiều người tranh nhau mua như sợ hết! “Và nay bài học của 10 năm trước vẫn đang tiếp tục lặp lại ở Long Thành và Nhơn Trạch”, ông Châu nói.

Theo Nam Phong

Trí Thức Trẻ