Theo quan sát của JLL, hiện tại đang có hàng trăm triệu USD đang chờ được đầu tư vào thị trường Việt Nam ở hầu hết các phân khúc bất động sản. Rất nhiều sự quan tâm về nhà ở giá rẻ tại Việt Nam từ các nước như Nhật, Hàn Quốc, Singapore, với sự gia tăng đáng kể của các nhóm đầu tư từ Trung Quốc.
Nhiều sự quan tâm, nhưng không nhiều nhà đầu tư có khả năng đáp ứng những thách thức ban đầu để phát triển kinh doanh tại một thị trường mới nổi. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn bị kiểm soát chặt chẽ, các dự án có tiềm năng phát triển tốt khá khan hiếm. Khả năng tiếp cận nguồn dự án tiềm năng cũng vì thế mà hạn chế.
Vì sao lại là nhà giá rẻ?
Hiện tượng đô thị hóa trong thế giới phát triển nhanh là điều không thể tránh khỏi, đặc biệt ở các nền kinh tế mới nổi. Dân số Việt Nam đã tăng từ 66 triệu người vào năm 1990 lên đến 96 triệu người năm 2019, đưa Việt Nam trở thành quốc gia đông dân thứ ba trong khu vực chỉ sau Indonesia và Philippines.
Tuy tỉ lệ sinh chỉ ở mức thấp là 2,09, nhưng chính sự dịch chuyển lao động từ nông thôn lên thành thị mới là nhân tố thúc đẩy tăng trưởng dân số thành thị. Người dân tại các tỉnh bị thu hút vào đô thị với mong muốn có nhiều cơ hội việc làm; mức sống tốt hơn, cơ sở giáo dục, cơ sở hạ tầng, nhu cầu cơ bản được cải thiện…. Ngân hàng thế giới dự kiến mỗi năm dân số thành thị tại Việt Nam sẽ tăng khoảng 2.4% cho đến năm 2025, đạt tỉ lệ cao nhất trong khu vực Đông Nam Á.
Giống như các quốc gia đang phát triển khác, các đô thị tại Việt Nam hiện đang đối mặt với tình trạng mất cân bằng giữa nguồn cung nhà ở sẵn có với việc đáp ứng nhu cầu thực tế. Đây là điểm thay đổi rõ rệt so với mười năm trước, khi quy mô trung bình của một hộ gia đình tại đô thị Việt Nam từ hai đến ba thế hệ ngày càng chia nhỏ hơn. Để phục vụ nhu cầu của người dân, một thành phố đang phát triển được kỳ vọng sẽ đáp ứng đầy đủ các nhu cầu cơ bản, bắt đầu từ nhà ở giá rẻ.
Theo báo cáo JLL, tổng nguồn cung căn hộ đã hoàn thành tại TP. HCM và Hà Nội tính đến quý IV năm 2019 đạt lần lượt 201.707 căn và 224.179 căn ở tất cả các phân khúc, tương đương với tỷ lệ 17 căn hộ/1.000 người.
“Tỷ lệ này tương đối thấp và chúng ta nên tập trung vào thị trường nhà ở đại chúng, vì đây là phân khúc có nhu cầu nhà ở thực sự“, theo ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc của JLL Việt Nam.
Ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc của JLL Việt Nam
Trong đó, nguồn cung tại phân khúc căn hộ cao cấp và sang trọng hiện đang khá cao, đặc biệt là sau khi các dự án đang xây dựng được hoàn thành. Ước tính mật độ căn hộ cao cấp trên đầu người tại TP. HCM sẽ đạt mức 3 căn trên mỗi 1000 dân, gần tương đương mức ở BangKok, Kuala Lumpur và Manila, nhưng vẫn cao hơn Jakarta.
Mỗi khu vực sẽ có những khái niệm khác nhau cho nhà ở bình dân dựa vào diện tích sử dụng, chi phí, cơ sở hạ tầng; theo JLL, các yếu tố chính của nhà ở bình dân tại Việt Nam bao gồm quy mô dự án, các tiện nghi cơ bản và vị trí của dự án. Đặc biệt, giá bán phải thấp hơn 1.200 USD (tương đương 27.000.000 VNĐ) trên một mét vuông.
“Những chủ đầu tư mà JLL có cơ hội được nói chuyện tại TP. HCM cho biết họ đang có mức lợi nhuận theo EBITDA ở mức 25-30% trên các dự án nhà ở cao cấp và trung cấp. Các dự án nhà ở bình dân và trung cấp có tốc độ bán tốt hơn do có mức giá thấp. Hơn thế nữa, nguồn cung tại những phân khúc này có mức tăng trưởng chậm hơn so với các dự án cao cấp, do đó sự canh tranh về khách hàng sẽ ít quyết liệt hơn,” ông Stephen nhận định.
Bà Nguyễn Hương – Tổng Giám đốc Công ty CP Đại Phúc Land, cũng có quan điểm giống như thế. Theo bà, để tồn tại trong hoàn cảnh khó khăn như thế này, doanh nghiệp bất động sản phải thật sự tỉnh táo khi quyết định cơ cấu nguồn vốn đầu tư. Dù như thế nào, doanh nghiệp cũng nên quan tâm đặc biệt đên nhu cầu nhà ở – bởi người tăng nhưng đất không bao giờ tăng. Mỗi năm, người dân ở 2 thành phố lớn là TP. HCM và Hà Nội cần khoảng từ 4 triệu – 5 triệu m2 sàn nhà ở.
“Năm 2020, theo tôi, thị trường sẽ có nhiều gam màu u tối xen lẫn tươi sáng, nên các chủ thể tham gia vào ngành bất động sản phải cẩn trọng hơn. Doanh nghiệp trong ngành bất động sản cần có trách nhiệm – hành động để có giải pháp ứng phó phù hợp với thị trường đầy biến động, tập trung đầu tư vào những sản phẩm bắt nhịp nhu cầu của người dân, xây dựng hệ thống nhân sự tốt hơn“, Tổng Giám đốc Đại Phúc Land đề nghị.
Thế nên, không phải tự nhiên mà các nhà đầu tư nên dồn sự quan tâm đến phân khúc phải chăng, mà chính là vì nhu cầu lớn từ phía người tiêu dùng. Đa số dự án nằm ở phân khúc này đều có tỷ lệ bán thành công tốt và ổn định. Trong vòng 2 thập kỷ tới, Việt Nam sẽ bước vào thời kỳ dân số vàng. Tỷ lệ lao động trong lĩnh vực dịch vụ và sản xuất gia tăng, 25% dân số nằm trong độ tuổi từ 10 – 24, độ tuổi trung bình là khoảng 30 tuổi.
Thế hệ ‘millennial’ được kỳ vọng sẽ là tầng lớp thúc đẩy cho phân khúc nhà ở bình dân trong những năm tiếp theo, đặc biệt là tại những khu dân cư nằm gần các khu công nghiệp có kết nối thuận tiện đến các trục đường chính. Nhóm nhân khẩu học này sẵn sàng chi trả thêm để nâng cấp lên phân khúc trung cấp, có được kết nối tốt hơn với khu vực trung tâm và các cơ sở tiện ích như trường học, bệnh viện và công viên.
Mặc dù phát triển nhà ở giá rẻ rất quan trọng để giảm bớt áp lực cho các thành phố, nhưng việc thiết kế và thực hiện các giải pháp nhà ở này trên cả nước cần rất nhiều hỗ trợ từ chính phủ. Một số giải pháp khả thi có thể đến từ mặt pháp lý như đặt ra hạn ngạch nhằm đảm bảo rằng luôn có một tỷ lệ căn hộ giá phải chăng nhất định trong mỗi dự án nhà ở, kết hợp với việc nới lỏng các quy định quy hoạch cho nhà đầu tư.
Quỹ đất ‘sạch’ đang vô cùng khan hiếm
Quỹ đất sạch ở các khu đô thị lớn tại Việt Nam đang vô cùng khan hiếm.
Trong tháng 06/2015, chính phủ đã xóa bỏ mức hạn chế tỷ lệ sở hữu 49% tại rất nhiều công ty niêm yết, một động thái nhằm tăng cường dòng vốn đầu tư. Các chủ đầu tư nước ngoài mới tham gia thị trường nên cân nhắc thành lập mối quan hệ liên doanh chiến lược với các đối tác địa phương có uy tín, những doanh nghiệp mà có quyền sử dụng quỹ địa ốc và có thể hỗ trợ các nhà đầu tư nước ngoài trong quá trình hoàn tất các thủ tục và giấy phép kinh doanh.
Thế nhưng, đô thị ngày nay phải đối mặt với nhiều thử thách, khan hiếm quỹ đất sẵn có và giá bất động sản tăng cao, dân số tăng nhanh khiến các dịch vụ cơ sở hạ tầng cơ bản bị quá tải, thiếu khả năng tiếp cận các dự án, và suy thoái môi trường. Việc tiếp cận được quỹ đất vẫn là một trở ngại lớn đối với hầu hết các nhà đầu tư.
Đối với các dự án nhà ở và thương mại, các nhà đầu tư nước ngoài thường tìm kiếm những khu đất “sạch” (quỹ đất đã hoàn thành thủ tục bồi thường, giải phóng mặt bằng, hoàn tất thanh toán chi phí sử dụng đất, có quyền sử dụng đất, và kế hoạch phát triển tốt). Tuy nhiên, theo đại diện JLL, những dự án như trên là rất hiếm, bởi lẽ thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn non trẻ. Do đó, hầu hết các nhà đầu tư nước ngoài thường tìm đến sự hỗ trợ của các đơn vị tư vấn chuyên nghiệp để có thể gia nhập vào thị trường.
Để giải quyết tình trạng khó khăn đó, nhiều nhà đầu tư nước ngoài đã chọn hình thức M&A trong năm 2019 để có quỹ đất sạch phát triển bất động sản. Có lẽ, xu hướng năm 2020 cũng sẽ không khác.
Đầu năm 2019, Nam Long đã công bố việc mua lại 70% cổ phần của Công ty Portsville Pte. Ltd. (thuộc Keppel Corporation Limited của Singapore) trong Công ty TNHH Thành phố Waterfont Dong Nai.
Cũng trong tháng 1/2019, Lotte E&C – thông qua công ty con tại Việt Nam Lotte Land, đã kí hợp đồng hợp tác đầu tư cùng CTCP Đầu tư BĐS Hưng Lộc Phát trong 1 dự án tại Quận 7 – TP. HCM. Sau đó, Lotte Land còn liên doanh với FLC để phát triển dự án rộng 6,4ha tại Đại Mỗ – Hà Nội. Tháng 11/2019, Lotte E&C công bố sẽ cùng TTC Land phát triển các dự án bất động sản. Lotte E&C dự kiến đầu tư khoảng 100 triệu USD vào các dự án, trước mắt 22 triệu USD sẽ được rót vào TTC Land vào đầu năm 2020.
Vào đầu tháng 7/2019, Tập đoàn Keppel Land thông qua công ty thành viên Monestine Pte. Ltd., đã ký kết thỏa thuận với CTCP Địa ốc Phú Long để mua 60% cổ phần trong ba lô đất với tổng diện tích 6,2 ha tại huyện Nhà Bè – TP HCM.
Kế đến là nhóm quỹ đầu tư mua 10% vốn của Sơn Kim Land, tương ứng 121 triệu USD, khoảng 2.783 tỷ đồng. Cuối cùng là Tập đoàn BRG còn mua 100% vốn công ty sở hữu khách sạn InterContinental Hanoi Westlake, với giá trị thương vụ vào khoảng 53 triệu USD (khoảng 1.220 tỉ đồng).
Quỳnh Như
