[Phân tích chi tiết] Condotel dưới các góc nhìn khác nhau: Kế toán – Tài chính

Mới đây, trước thông tin Cocobay công bố chấm dứt cam kết lợi nhuận 12%/năm trong vòng 8 năm với chủ sở hữu condotel tại dự án, thị trường dấy lên nhiều lo ngại đối với các dự án condotel. Bài viết dưới đây của tác giả Đinh Minh Tuấn – ACCA sẽ làm rõ hơn về mô hình Condotel dưới góc độ Kế toán – Tài chính – Luật. Mời quý độc giả đón đọc và cùng đưa ý kiến.

Condotel là sự kết hợp của Condo và hotel, là loại hình Bất động sản cho phép chủ sở hữu kết hợp giữa nhà ở và lưu trú du lịch, mặc dù mới xuất hiện từ năm 2013 nhưng loại hình bất động sản này phát triển khá nhanh và thu hút được rất nhiều nhà đầu tư.

Condotel nhìn từ góc nhìn nào đi chăng nữa (kế toán, tài chính, luật, bất động sản) thì đều rất phức tạp, nhưng bù lại thì vẫn rất thu hút được nhà đầu tư nhờ vào tuyệt chiêu cam kết. Nếu đi sâu vào từng khía cạnh này thì condotel thực sự rất thú vị, hiểu theo cách nào cũng có mặt hay của nó.

DƯỚI GÓC ĐỘ KẾ TOÁN – CONDOTEL ĐƯỢC GHI NHẬN NHƯ THẾ NÀO

Bản chất của kế toán dùng để ghi chép các nghiệp vụ kinh tế phát sinh, nghĩa là khi có một nghiệp vụ kinh tế mới thì kế toán cũng sẽ điều chỉnh theo, Chuẩn mực kế toán Việt Nam ban hành từ năm 2006 và cho tới nay thì chỉ có 1 lần điều chỉnh dựa theo thông tư 200 vào năm 2014. Do đó, các nghiệp vụ kinh tế không nằm trong phạm vi điều chỉnh của chuẩn mực hoặc thông tư 200 thì có thể refer tới chuẩn mực kế toán quốc tế. Condotel bắt đầu xuất hiện từ 2003, và cũng chưa có tài liệu hướng dẫn hạch toán liên quan đến việc ghi nhận các nghiệp vụ kinh tế liên quan đến condotel mà thông thường việc xử lý thường dựa trên bản chất của vấn đề.

(1) Ghi nhận doanh thu một lần

Điểm qua các chủ đầu tư ở Việt Nam đã công bố các báo cáo tài chính hầu hết ghi nhận doanh thu một lần vào thời điểm bàn giao condotel, theo chuẩn mực kế toán số 14 “doanh thu sẽ được ghi nhận nếu thỏa mãn ít nhất 2 điều kiện quan trọng:

(i) Doanh nghiệp chuyển giao phần lớn rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sở hữu hàng hóa; và 

(ii) Doanh nghiệp không còn nắm giữ quyền quản lý hàng hóa như người sở hữu hàng hóa hoặc kiểm soát hàng hóa”. 

Đối với trường hợp này trên báo cáo tài chỉnh của chủ đầu tư sẽ không còn tài sản và sẽ ghi nhận một khoản doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản.

Dựa trên hợp đồng mua bán condotel thì đã thỏa mãn điều kiện số (i) tức là Chủ đầu tư đã chuyển giao phần lớn rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sở hữu condotel, tuy nhiên, vì bản chất là Condo-Hotel do đó phần lớn thời gian là timesharing chủ yếu phục vụ hoạt động kinh doanh và lúc này quyền quản lý Condotel và kiểm soát thì lại thuộc về Chủ đầu tư, do đó có thể không thỏa mãn điều kiện số (ii), như vậy liệu ghi nhận theo chuẩn mực số 14 đã chính xác chưa?

(2) Ghi nhận theo IFRS 16 (Sale and lease back)

Chuẩn mực kế toán này chưa được ban hành ở Việt Nam, tuy nhiên, nghiệp vụ này không còn lạ đối với thị trường chứng khoán Việt Nam. Cuối năm 2016, Vietjet Air đã ghi nhận trên báo cáo một khoản doanh thu từ viêc theo hình thức bán và thuê lại máy bay, điều này cũng gây tranh cãi trong giới kế toán kiểm toán, liệu bản chất của giao dịch là Vay-trả lãi vay hay là vay-thuê hoạt động. Nếu bản chất giao dịch là vay-trả lãi vay thì giao dịch này không được ghi nhận doanh thu, còn lại nếu bản chất là vay-thuê hoạt động thì sẽ xem xét ghi nhận doanh thu và lợi nhuận.

Quay trở lại với condotel, tùy từng trường hợp cụ thể có thể xem xét như sau:

– Tại thời điểm bàn giao căn hộ – chủ đầu tư đã bàn giao toàn bộ rủi ro và lợi ích gắn liền với căn hộ sang cho nhà đầu tư/cá nhân (lúc này đã thỏa mãn vế đầu là – Bán – Sale).

– Sau đó chủ đầu tư và chủ sở hữu ký thêm 1 hợp đồng cho thuê lại và cam kết mức thu nhập tối thiểu – chẳng hạn như COCOBAY là 12%/năm trong vòng 10 năm (lease back), VINPEARL ít nhất 10% trong 5 năm kể từ ngày thanh toán 100%.

Ví dụ:

– Chi phí xây dựng 1 căn hộ: 3.000.000.000đ

– Giá bán 1 căn hộ: 4.000.000.000đ

– Lãi : 1.000.000.000đ

Ghi nhận doanh thu tại thời điểm bàn giao căn hộ là 1 tỷ đồng, tuy nhiên, theo cam kết hàng năm mỗi năm phải trả lãi ít nhất là 400 triệu (Minimum lease payment), như vậy sau 10 năm thì tổng chi phí bỏ ra là 4 tỷ đồng, có nghĩa là trong 10 năm tổng chi phí bỏ ra > lợi nhuận mang lại ở năm đầu tiên.

– Về bản chất được xem một khoản cho vay và trả lãi đều đặn hàng năm – trường hợp doanh thu không bù đủ thì sẽ phải gánh lỗ hàng năm/căn hộ

– Trường hợp ngược lại nếu % cam kết ngắn hơn 2-3 năm thì tổng chi phí cam kết thấp hơn so với tổng thu về ở năm chuyển giao – có thể xem xét đây là hình thức Bán và cho thuê hoạt động.

Cả 2 trường hợp ở trên về mặt con số và tình huống không khác nhau, nhưng chỉ cần thay đổi % và thời gian cam kết thì hình thức thể hiện ở trên báo cáo tài chính cũng sẽ khác nhau.

TH1: Bán và cho thuê lại tài chính – Doanh thu sẽ không được phép ghi nhận và tài sản vẫn thuộc về quyền sở hữu của CĐT

TH2: Bán và cho thuê hoạt động – Doanh thu và lợi nhuân sẽ được phép ghi nhận và tài sản sẽ không còn nằm trên báo cáo tài chính của CĐT

Thông thường các đơn vị niêm yết trên sàn chứng khoán, chịu áp lực của cổ đông về doanh thu và lợi nhuận thì sẽ hướng vào TH2.

(3) Ghi nhận như một tài sản tài chính (Financial Assets)

Theo quy định của Luật chứng Khoán Mỹ – các điều kiện bên dưới sẽ được xem là 1 giao dịch mua bán căn hộ bình thường, ngược lại sẽ xem nó như một khoản giao dịch chứng khoán (Sale of securities):

i) PERSONAL USE: nhấn mạnh rằng các Chủ sở hữu chỉ phục vụ mục đích cá nhân

ii) NOT FOR INVESTMENT: không nhằm mục đích đầu tư/thu lợi nhuận khi bán căn hộ

iii) NOT A PACKAGE: Không phải là dạng hợp đồng mua bán kèm theo các cam kết về hợp đồng thuê như một phần của giao dịch

iv) TIMING OF NON-PURCHASE AGREEMENTS: thỏa thuận phải đảm bảo được tách bạch việc mua bán và ký kết các hợp đồng quản lý sau một khoản thời gian nhất định

v) USE INDUCEMENTS CAREFULLY: không sử dụng hợp đồng thuê/quản lý như một phần giới thiệu để bán căn hộ

vi) MARKETING: Không đề cập đến các yếu tố đầu tư hoặc thỏa thuận cho thuê và quản lý trong bất kỳ tài liệu tiếp thị nào để tránh việc giới thiệu/chào bán các căn hộ này như một package

Dựa trên các đặc điểm để phân biệt giao dịch chứng khoán hay giao dịch mua bán căn hộ ở trên chúng ta có thể thấy condotel được liệt kê như một giao dịch Chứng khoán. Căn cứ vào IFRS 16 thì được xem như một tài sản tài chính (Finnacial assets).

Các chủ sở hữu đầu tư một khoản tiền để mua 1 tài sản (Underlying assets) – kèm 1 thỏa thuận thu lợi nhuận hàng năm (income). Lợi nhuận đến từ sự quản lý của bên thứ ba từ việc cho thuê lại phòng/ căn hộ và việc kiểm soát tài sản này nằm ở Chủ đầu tư (Control). Theo IFRS 16, đây được xem là một tài sản tài chính, giá trị của tài sản cơ sở sẽ tăng giảm tùy thuộc vào dòng tiền vào trong tương lại, ví dụ tỷ lệ lấp đầy Khu condo càng cao thì giá trị tài sản sẽ tăng giảm, cuối mỗi kỳ báo cáo phải đánh giá và ghi nhận phần lãi lỗ vào báo cáo kết quả kinh doanh.

Trên báo cáo tài chính của Chủ đầu tư sẽ xuất hiện 1 khoản mục tài sản tài chính – hàng năm sẽ đánh giá lại giá trị và lãi/lỗ được ghi nhận vào báo cáo kết quả kinh doanh.

Tóm lại, dựa vào việc phân tích 3 trường hợp ghi nhận trên báo cáo tài chính ở trên chúng ta có thể thấy rằng việc ghi nhận hạch toán kế toán đối với condotel khá phức tạp, và cho tới thời điểm bây giờ Luật kế toán/chuẩn mực kế toán vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể…

DƯỚI GÓC ĐỘ TÀI CHÍNH/KINH TẾ

Mặc dù Condotel vừa mới xuất hiện ở Việt Nam nhưng các nhà đầu tư vẫn rất quan tâm và xem đây là một kênh đầu tư hấp dẫn, trong quá trình chào bán ra thị trường môi giới/CĐT thường bỏ qua câu chuyện về pháp lý và chỉ nhấn mạnh vào cam kết/mức lợi nhuận hấp dẫn, một vài ưu điểm có thể nhìn thấy ngay:

Bài toán lợi nhuận

Ví dụ: một dự án Condotel ở Phú Quốc – giá bán là 2.5 tỷ, giá thuê phòng/đêm là 3 triệu, tính toán lợi nhuận sau một năm như sau:

Chi tiết	Tỷ lệ	Số ngày thuê/tháng	Giá trị
Giá thuê/đêm			3,000,000
Tỷ lệ lấp đầy	65%	30	19.5
Thu nhập/năm	(19.5*12*3,000,000)		702,000,000
Trừ:
Chi phí vận hành	35%		(245,700,000)
Chi phí quản lý	30%		(210,600,000)
Lợi nhuận trước thuế			280,800,000
Thuế 20%			(42,120,000)
Lợi nhuận			224,640,000
% margin			9%

Dựa vào mức tính toán chi phí vận hành so với doanh thu tầm 65%, và tỷ lệ lấp đầy hàng năm tầm 65% thì Chủ đầu tư/đơn vị quản lý dư sức chi trả lãi suất với mức thấp nhất từ 5-7%, thực tế so sánh với các thị trường trong khu vực như Indo/ Thái land mức độ cam kết chỉ tầm 5-6% phù hợp với dòng sản phẩm này.

Đối chiếu với các chủ đầu tư lớn ở thị trường Việt Nam hiện tại đang đưa ra cam kết rất hấp dẫn từ 10-15% nghĩa là trong vòng 8 năm có thể thu hồi được vốn đầu tư ban đầu, thật sự rất hấp dẫn với nhà đầu tư. Sau thời gian 8-10 năm, căn hộ đó không chỉ thuộc sở hữu vĩnh viễn của bạn mà còn là sản phẩm đầu tư sinh lời hàng tháng cho bạn.

Bất động sản đa năng (Condo vs Hotel)

Hiện nay các căn hộ Condotel thường có vị trí rất đẹp, ở các thành phố có tiềm năng du lịch, việc sở hữu một căn hộ được hưởng các tiện ích chung của resort/khách sạn 5*, rất thích hợp cho việc nghỉ dưỡng cho gia đình hàng năm. Xuất phát từ tâm lý thích nắm giữ tài sản và đầu cơ của các nhà đầu tư Việt Nam thì rõ ràng đây là là loại hình hấp dẫn đáp ứng đầy đủ các nhu cầu về thể hiện (Condotel), đầu tư (hotel) và đầu cơ (income).

Quản lý bởi 1 đơn vị chuyên nghiệp

Thông thường các căn hộ condotel được quản lý và vận hành bởi các Tập đoàn/đơn vị vận hành uy tín, giúp cho các nhà đầu tư có thể vừa đảm bảo tài sản được bảo trì và thu nhập ổn định dựa trên kinh nghiệm của các đơn vị chuyên nghiệp này. Thay vì tự phải bảo trì tài sản thì đơn vị chuyên nghiệp này sẽ quản lý và luôn đảm bảo giá trị của căn hộ ở tiêu chuẩn tốt nhất.

Tóm lại, đây là một sản phẩm đáp ứng được mong đợi của nhà đầu tư, và không có gì để bàn cãi nếu condotel đáp ứng được cả 3 vấn đề (i) giá bán condotel ở mức hợp lý (ii) được vận hành bởi một đơn vị uy tín và (iii) ở một vị trí đắc địa thu hút được khách du lịch. Trong thời điểm hiện tại sau nhiều sự cố liên quan đến condotel thì nhận định vẫn là kênh hấp dẫn thu hút các nhà đầu tư dựa trên tiềm năng về du lịch của Việt Nam và kinh nghiệm sau gần 6 năm sản phẩm này có mặt trên thị trường.

Tuy nhiên, có những mặt trái mà thông thường các chủ đầu tư hay môi giới không chia sẽ cho các nhà đầu tư như sau:

Chi phí bảo trì căn hộ:

Theo điều 3 Luật nhà ở 2014 quy định: “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.” Như vậy theo định nghĩa này Condotel là dạng kết hợp căn hộ-khách sạn và mục đích chủ yếu dùng để kinh doanh do vậy có thể không nằm trong điều tiết của Luật Nhà ở, và theo quy định hiện nay thì condotel được xem xét tương tự khách sạn trên đất thương mại/dịch vụ.

Thông thường các hợp đồng condotel có thu phí 2% chi phí bảo trì dùng cho việc bảo trì các khu vực sở hữu chung, tuy nhiên, chiếu theo quy định Condotel chưa được điều tiết theo Luật nhà ở 2014 do đó việc này được xem như một thỏa thuận giữa chủ đầu tư và chủ sở hữu căn hộ. Quan trọng hơn, theo quy định của Luật trường hợp chung cư có nhiều chủ sở hữu sẽ thành lập Ban Quản trị để điều hành và quản lý quỹ bảo trì nhằm đảm bảo đủ chi phí cho các hoạt động bảo trì và có thể tăng thêm thu nhập hàng năm thông qua việc gửi tiền ở các tổ chức tín dụng. Nhưng hiện tại condotel chưa được định nghĩa/điều chỉnh ở bất cứ quy định ở bất cứ văn bản pháp luật nào nên có thể có hiện tượng chủ đầu tư không cần thu phần 2% này và sẽ sử dụng lợi nhuận tạo ra hàng năm để bù đắp thay cho quỹ bảo trì này. Việc không thu phí 2% nhằm đảm bảo cho chủ đầu tư có thể quản lý và ra các quyết định một cách dễ dàng hơn từ lợi nhuận hoạt động thay vì phải thông qua ban quản trị của căn hộ, nếu trường hợp này xảy ra sẽ ảnh hưởng khá lớn đến phần lợi nhuận có thể tạo ra từ hợp đồng cam kết cho thuê lại.

Kiểm soát tài sản

Việc bàn giao tài sản và phó mặc tài sản cho một đơn vị thứ 3 cũng rủi ro không kém, việc kiểm tra giám sát hoạt động của Chủ đầu tư thông thường sẽ rất khó khăn cho các nhà đầu tư cá nhân, vì sẽ không thể hiểu hết cách vận hành cũng như các báo cáo lợi nhuận/lãi lỗ được tạo ra từ tài sản này. Nói tóm lại, đưa một tài sản cho bên thứ 3 quản lý và hy vọng sẽ tạo ra lợi nhuận dựa trên uy tín của chủ đầu tư và đơn vị vận hành.

DƯỚI GÓC ĐỘ LUẬT

Đã có rất nhiều bài phân tích về tính pháp lý của Condotel, xuất phát từ bản chất của condotel là sự kết hợp giữa Căn hộ (dùng để ở) và lưu trú du lịch (khách sạn) do đó chưa có một khung pháp lý riêng để điều chỉnh loại hình này. Điều này cũng khá dễ hiểu, tương tự như trường hợp Luật kế toán chưa kịp điều chỉnh để theo kịp nghiệp vụ kinh tế phát sinh, thì Luật đất đai/ Luật kinh doanh cũng chưa điều chỉnh để điều tiết loại hình Bất động sản này. Tuy nhiên đối với nhà đầu tư, họ quan tâm tới vấn đề nào sau đây:

Condotel có được cấp sổ hồng – sử dụng lâu dài hay không?

Condotel được xem là căn nhà thứ hai (“second home”) được xây dựng theo mô hình căn hộ khách sạn và phục vụ chủ yếu cho mục đích kinh doanh thương mại. Do đó, mô hình này nên phải được xây trên loại đất dịch vụ thương mại và không phải là đất ở, do đó, việc cấp sổ hồng cho loại hình này ở thời điểm hiện tại chưa phù hợp với luật đất đai. Khi các chủ đầu tư xin phép triển khai các căn hộ condotel chủ đầu tư được giao/ thuê với thời hạn sử dụng đất 50/70 năm vì vậy chủ sở hữu lâu dài đối với sản phẩm này cũng chưa phù hợp.

Mới đây Sở xây dựng Đà Nẳng xác nhận cho phép CoCobay chuyển đổi 1.570 căn hộ thành chung cư với chi phí chuyển đổi 15% trên giá mua bất động sản theo hợp đồng đã ký, chi phí chuyển đổi phục vụ cho việc thay đổi quy hoạch bổ sung trường học, nhà sinh hoạt cộng đồng, trạm y tế để nhằm mục đích phục vụ cho người dân. Việc chuyển đổi này kéo theo một loạt điều chỉnh tương ứng về việc đóng kinh phí bảo trì, thành lập ban quản trị và hình thành khu dân cư, lúc này 1.570 căn hộ này có đủ cơ sở để cấp sổ hồng. Như vậy có thể thấy nếu Condotel giữ nguyên hiện trạng và không thay đổi về quy hoạch việc cấp sổ hồng vẫn còn là câu hỏi chưa được giải quyết?

Condotel có được xem là một loại tài sản

Xét về bản chất rõ ràng các nhà đầu tư suy nghĩ về dòng tiền thu hồi/đầu tư nhiều hơn mục đích tích lũy tài sản, và khi các nước phát triển đã xem như một loại chứng khoán (như phân tích ở trên) liệu VN có xem nó như một tài sản và cấp sổ hồng cho loại hình này.

Condotel có được xem là một cơ sở du lịch

Theo Luật du lịch 2017, “Cơ sở lưu trú du lịch là nơi cung cấp dịch vụ phục vụ nhu cầu lưu trú của khách du lịch”, với bản chất của condotel có thể xem đây là loại hình căn hộ du lịch, và như vậy thì có chịu sự điều tiết của Luật du lịch hay không?

Người nước ngoài có thể sở hữu Condotel

Theo khoản 1, điều 159 Luật nhà ở năm 2019, thì tổ chức cá nhân nước ngoài có thể sở hữu nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ. Như vậy chiếu theo điều kiện của Luật nhà ở, bỏ qua yếu tố an ninh quốc phòng, người nước ngoài có thể sở hữu condotel nếu xem loại hình này như một dạng căn hộ chung cư. Trường hợp nếu condotel không phải là một tài sản mà được xem như một loại chứng khoán, thì lúc này việc mua bán condotel có dễ dàng hơn hay không?

Tóm lại, sau một hồi phân tích có thể thấy một mình anh chàng condotel này có thể chịu sự điều tiết của Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật du lịch và có thể là Luật Chứng khoán….

Mặc dù vẫn tiềm ẩn nhiều vấn đề và rủi ro nhưng hơn 30,000 căn condotel đã bán ra thị trường trong giai đoạn 2016-2018 và dự kiến hơn 50,000 căn condotel tiếp tục tung ra thị trường vào giai đoạn 2019-2022 thì có thể thấy đây là một loại hình đầu tư: HIGH RISK-HIGH RETURN. 

Nhìn nhận một cách khách quan đây vẫn là một kênh đầu tư hấp dẫn, đặc biệt, các câu chuyện liên quan tới Pháp lý được giải quyết, lựa chọn khách hàng thông minh nhìn vào đơn vị vận hành/uy tín của CĐT. Tổng số khách quốc tế hiện nay tính tới tháng 11/2019 đạt hơn 16,3 triệu đạt mức kỷ lục cho thấy mặc dù số lượng cung condotel ra thị trường ồ ạt nhưng vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu của khách du lịch ở cả 2 mặt “sự chuyên nghiệp và chất lượng tiêu chuẩn”, hy vọng vài năm nữa sẽ không còn gì để mổ xẻ đối với loại hình bất động sản này.

Đinh Minh Tuấn