[ad_1]
Đó là nội dung được các chuyên gia đem ra thảo luận tại hội thảo: “Pháp lý Bất động sản – Nắm luật để chủ động đầu tư” do Công ty Cổ phần Bất động sản MGI Global tổ chức ngày 28/6 tại Tp.HCM.
Nguyên tắc: Đất chưa được cấp phép, chưa đủ điều kiện kinh doanh thì đó không phải là đầu tư sinh lời
Qua thực tế thị trường, đặc biệt từ câu chuyện về những lùm xùm của Công ty địa ốc Alibaba thời gian gần đây, vấn đề pháp lý khi đầu tư BĐS càng được nhắc nhiều hơn bao giờ hết.
Luật sư Nguyễn Văn Lộc, Chủ tịch LP Group chia sẻ tại sự kiện: Rất nhiều khách hàng mua BĐS bị lừa do không hiểu rõ về pháp lý dự án và thiếu thẩm định thông tin. Rủi ro trong đầu tư phát sinh từ đây.
Chẳng hạn, đầu tư vào đất nền, rất nhiều NĐT ào ào vào mua không quan tâm đến quy hoạch, pháp lý, đường trường… trong khi CĐT thì dùng thủ thuật bánh vẽ dự án, bánh vẽ quy hoạch và “tựa bóng ông lớn” để đánh vào lòng tham của người mua.
Các chuyên gia đã dành những lời khuyên cho NĐT lưu tâm pháp lý trước khi quyết định đầu tư vào BĐS, nhằm hạn chế rủi ro.
Theo Luật sư Lộc, nguyên tắc đầu tư vào đất nền sạch là tạo giá trị lâu bền. Vậy thì đầu tư trên đất chưa được cấp phép, chưa đủ điều kiện kinh doanh thì đó không phải là đầu tư sinh lợi (giá trị) mà là kiểu chộp giật, nhất thời.
“Ngay cả việc đầu tư vào đất không hình thành đơn vị ở như condotel thì không thể gọi là tạo giá trị bền vững được mà là lướt sóng vì pháp lý chưa ổn”, ông Lộc nhấn mạnh.
Ngoài ra, “giao dịch mua bán trên cọc” cũng là hình thức rất nhiều người mua bị lừa. Luật sư Lộc cho rằng, “Mua bán… cọc” là một thỏa thuận dân sự chưa tiệm cận đến Luật kinh doanh BĐS; đây chủ yếu là thỏa thuận giữa bên bán và bên mua. Do đó, bên mua thường chấp nhận luật chơi được vẽ ra từ bên bán. Vì thế, rủi ro cũng xuất phát từ đây nếu người mua thiếu hiểu biết pháp lý và không thẩm định dự án.
Phải hiểu rõ: Vai trò của pháp lý với kinh doanh BĐS là chân đế. Nếu chân đế không vững thì càng xây càng chết
Trao đổi về mối liên hệ giữa pháp lý và đầu tư BĐS, ông Phan Công Chánh, chuyên gia BĐS cá nhân cho rằng: Ở Việt Nam, muốn kinh doanh BĐS, bản thân NĐT phải làm thay việc của Luật sư là đi “check” pháp lý nên cực kì rủi ro.
Đầu tư vào BĐS dạng góp vốn (hay còn gọi là đầu tư tài chính) có một sai lầm mà các NĐT hay gặp phải là: “Đang góp tiền mua đường, đậu để nấu chè nhưng lại nói là mình mua chè. Nghĩa là về mặt pháp lý dự án chưa có gì nhưng vẽ ra cho các NĐT góp vốn là đã có sổ, có sẵn mọi thứ…đó là một sai lầm khi góp vốn đầu tư dự án, rủi ro rất cao”, ông Chánh ví von và nhắn nhủ.
Theo ông Chánh, pháp lý và kinh doanh BĐS hiện nay có mối liên hệ mật thiết. Vai trò của pháp lý với kinh doanh BĐS không phải là tay trái hay tay phải như trước đây (mất tay phải thì có tay trái và ngược lại). Hiện nay, đó là vai trò chân đế. Đó là vai trò tạo lập nên BĐS. Nếu chân đế không vững thì càng xây càng chết.
“Nếu trước đây, pháp lý không vững NĐT vẫn tính được bài toán kinh doanh. Nhưng hiện nay pháp lý không vững càng mở rộng càng rủi ro”, ông Chánh khẳng định.
Theo ông Chánh, NĐT chỉ tính toán được việc đầu tư BĐS khi pháp lý phải chắc. Đây là thời điểm cẩn thận trong việc quyết định đầu tư.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện nghiên cứu và đào tạo BĐS cho rằng, việc lựa chọn sản phẩm BĐS để đầu tư phụ thuộc vào kinh nghiệm và kiến thức của NĐT nhưng cái cốt yếu là phải đo lường được rủi ro. Trong đó có rủi ro về mặt pháp lý. Khi đầu tư, NĐT có chấp nhận được rủi ro hay không và mức độ rủi ro là gì, tìm cách để hạn chế nó.
“Với những NĐT mới bắt đầu vào nghề thì phải lựa chọn cho mình một môi giới đang tin cậy thông qua tìm hiểu từ NĐT khác đã làm việc với môi giới đó. Bởi thực tế, hiện trên thị trường có 300.000 môi giới nhưng chỉ khoảng 10% trong số đó có chứng chỉ hành nghề. Có nghĩa là một lượng lớn không được đào tạo căn bản nên rủi ro trong đầu tư BĐS còn khá lớn”, ông Lập nhấn mạnh.
Mua một tài sản, NĐT phải biết là “có dùng được không, có bán được không”
Theo chuyên gia pháp lý Nguyễn Tấn Phong, khi NĐT bỏ tiền vào BĐS phải định hình rõ là sản phẩm này có dùng được không và có bán được không. Để hiểu được điều này thì quan trọng nhất là thẩm định pháp lý từ quy hoạch.
“Mua một sản phẩm chưa lên thổ cư thì phải nắm được là ở thời điểm này lên thổ cư được bao nhiêu. Thẩm định xem có bán được không bằng cách kiểm tra quy hoạch. Đồng thời, hiểu rõ về những chính sách pháp lý ở hiện tại vì pháp lý thay đổi không kiểm soát được, NĐT dễ sa lầy”, chuyên gia này nhấn mạnh.
Theo các chuyên gia, vai trò của pháp lý đối với đầu tư, kinh doanh BĐS hiện tại như chân đế. Nếu chân đế không vững thì càng xây càng chết
Luật sư Lương Ngọc Đinh cũng cho rằng, đối với việc mua dự án hình thành trong tương lai, có những CĐT làm ăn có tâm nhưng cũng không ít CĐT chộp giật, bán dự án “ma”, không có thật. Cái quan trọng nhất là người mua phải thẩm định dự án kỹ càng xem dự án đó có được mở bán hay không. Nhưng, đa số người mua hiện nay không quan tâm đến yếu tố này mà chủ yếu chạy theo đám đông. “Có rất nhiều trường hợp NĐT đặt cọc với bên bán xong mới vỡ lẽ người bán cho mình không liên quan đến dự án”, Luật sự Đinh thông tin.
Theo vị luật sư này, có 5 vấn đề NĐT cần lưu tâm trước khi đặt tiền mua BĐS. Thứ nhất, khi đến dự án, người mua phải biết CĐT dự án đó là ai bằng cách thông qua các văn bản của nhà nước cho phép họ thực hiện dự án. Thứ hai, kiểm tra xem dự án có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa (đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho nhà nước). Thứ ba, đã có hồ sơ pháp lý của dự án (bản vẽ thiết kế, thi công, giấy phép xây dựng). Thứ tư, kiểm tra xem CĐT có văn bản của Sở xây dựng cho phép huy động vốn chưa. Thứ năm, CĐT đã được ngân hàng bảo lãnh hay chưa.
“Pháp lý là yếu tố rất quan trọng trong việc quyết định “xuống tiền” của người mua. Phải xem dự án có thật hay không thì mới có khả năng giao dịch”, bà Đinh nhấn mạnh.
Theo Trí Thức Trẻ
